Bạn tiết kiệm cả đời mới mua được một cái nhà chung cư. Cái nhà ấy là niềm tự hào của bạn, là của để dành cho con cho cháu bạn.Thế mà bạn chỉ được sở hữu nó 50 năm, 70 năm hay 100 năm. Bạn thấy thật vô lý và bất công. Nhưng sự thực có thể không như bạn nghĩ.
Tuổi thọ nhà chung cư
Theo Phân cấp các loại công trình xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013, nhà chung cư được phân ra làm 3 cấp dựa trên số tầng. Trên 20 tầng là cấp I; từ 8-20 tầng là cấp II; từ 2-7 tầng là cấp III.Tuổi thọ của mỗi công trình sẽ tương ứng với từng cấp I, II, III này.
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị QCVN 03:2012/BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 28/12/2012 quy định rõ: nhà chung cư cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm; nhà chung cư cấp II có niên hạn sử dụng từ 50-100 năm; nhà chung cư cấp III có niên hạn sử dụng từ 20-50 năm.
Đại đa số chung cư hiện nay có chiều cao tầng trên 8 tầng nên sẽ có niên hạn sử dụng từ 50-100 năm cho đến trên 100 năm. Chung cư cấp III (từ 2-7 tầng) chiếm số lượng thấp, chủ yếu rơi vào các khu chung cư tái định cư, sẽ có tuổi thọ tối đa là 50 năm.
Rủi ro của sở hữu vĩnh viễn
Các khu chung cư cũ của Hà Nội và TP.HCM được xây dựng chủ yếu từ những năm 70. Chúng thuộc chung cư cấp III. Tuổi thọ tối đa của chúng là 50 năm. Nhưng thực tế chúng đã xuống cấp trầm trọng khi mới qua tuổi 30 vài năm. Cho đến nay, chỉ một số lượng rất ít những chung cư cũ đó được giải quyết, cải tạo, xây mới với phương án đền bù sang ngang diện tích. Những người được đền bù hí hửng vì có nhà mới mà lại chẳng phải chuyển đi đâu. Đó là nhờ việc họ được sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư.
Nhưng những người vui mừng chỉ là thiểu thiểu số. Đại đa số vẫn phải ngày đêm lo lắng sống trong những tòa nhà có thể sập bất cứ lúc nào mà không dám mơ tưởng về ngày nó được cải tạo. Bởi lẽ nó nằm ở vị trí không đắc địa, nơi mà chả doanh nghiệp nào thèm ngó đến, dù nhà nước ra sức kêu gọi.
Đó sẽ là viễn cảnh của bạn trong 10-20 năm nữa thôi nếu bạn đang sở hữu một căn hộ trong khu tái định cư có chiều cao tầng dưới 8, thuộc phân cấp III, tuổi thọ từ 20-50 năm. Thực trạng chất lượng thi công nhà chung cư của Việt Nam khiến phần lớn người dân không dám mơ về con số bền vững tối đa là 50 năm. Họ tin vào con số 20 năm hơn.
Trong khi rất nhiều khu tái định cư đã đi vào hoạt động được gần chục năm rồi.Nghĩa là bạn chỉ còn có hơn chục năm nữa thôi. Sau đó sẽ là chuỗi ngày mà bạn phải dán số điện thoại của thợ nước, thợ điện, thợ chống thấm, thợ sơn… khắp nơi trong nhà.
Một tháng vài lần, bạn phải chuẩn bị tinh thần với việc thiếu nước sinh hoạt vì đường ống bị vỡ.Và mỗi mùa mưa bão, cả nhà phải động viên nhau mang xô chậu ra hứng nước dột cả đêm. Các cháu nhỏ được khuyên đi thang bộ cho khỏe. Tháng máy vừa phải chờ lâu vừa bị hù dọa lạnh tóc gáy vì rơi tự do; hay cửa buồng thang mở ra mà bên trong không thấy thang đâu suýt nữa bước hụt xuống hố .v.v và v.v
Bạn sẽ phải sống chung không hẹn ngày tạm biệt trừ phi bạn bán được nó để chuyển đi nơi khác ở. Bởi vì bạn là chủ sở hữu vĩnh viễn. Chủ đầu tư tòa nhà đa phần lại là tư nhân chứ không phải là nhà nước như các chung cư cũ để bạn “túm tóc”, và có thể họ đã bán qua bán lại không biết bao nhiêu đời chủ đầu tư. Khi đó ai sẽ chịu trách nhiệm cải tạo, xây mới cho bạn? Cũng không doanh nghiệp nào ngó ngàng đến bạn. Bởi chẳng có khu tái định cư nào lại được ở vị trí đẹp đẽ có thể hái ra Đô nếu chuyển đổi mục đích sử dụng. Giờ đây, bạn có còn tự hào và hãnh diện mang căn nhà làm của hồi môn cho con, cho cháu nữa không?
Lợi ích của sở hữu có thời hạn
Ngược lại, nếu thời gian sở hữu căn hộ chung cư của bạn tương ứng với tuổi thọ theo quy định của công trình, bạn sẽ yên tâm hơn về tương lai con cháu.
Cụ thể, nếu tòa nhà xuống cấp khi chưa đến giới hạn tuổi thọ, bạn và các cư dân của tòa nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải sửa chữa cải tạo. Khi tòa nhà đến giới hạn tuổi thọ rồi và không còn khả năng sử dụng an toàn nữa, chủ đầu tư phải có trách nhiệm phá dỡ, xây mới hoặc Nhà nước cưỡng chế phá dỡ, xây mới. Mặc dù bạn mất nhà nhưng là mất căn nhà đã quá cũ nát, quá nguy hiểm khi trú ngụ, và bạn vẫn được chủ đầu tư hay Nhà nước bồi thường hợp lý bằng nơi ở mới ổn định theo đúng quy định.
Bên cạnh đó, giá trị của nhà chung cư sẽ phải giảm đi theo thời gian tương ứng với độ giảm của tuổi thọ. Bạn sẽ không phải mua một căn hộ đã có hơn chục tuổi với giá cao gấp nhiều lần căn hộ vừa xây xong.
Đương nhiên đây chỉ là viễn cảnh vẽ ra nếu Quốc hội thông qua việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn và học theo cách các quốc gia phát triển đang làm. Còn ta có học theo cả việc tính giá trị nhà chung cư dựa trên tuổi thọ và bồi thường cho người sử dụng sau khi nhà chung cư “hết đát” hay không thì còn… chưa biết.
Bài viết thuộc nhóm nghiên cứu HCH.
0 nhận xét